研究房(fáng)地産項目營銷黃(huáng)劃對于提高房(fáng)地産開發企業的營銷素質，增強房(fáng)地産開發企業的活力和競争力，健康、穩步地發展房(fáng)地産業，更好地滿足人(rén)們生(shēng)産和生(shēng)活的需要，都(dōu)具有現實意義。由于房(fáng)地産産品以及房(fáng)地産市場存在着特殊性，決定了房(fáng)地産營銷策劃的特征。

(1)系統性

房(fáng)地産活動策劃的系統性主要表現在兩個方面。首先，房(fáng)地産營銷策劃必須以影(yǐng)響房(fáng)地産市場各類因素的分(fēn)析爲基礎，而影(yǐng)響房(fáng)地産市場供求結構及其變化趨勢的各種因素是一個大(dà)的系統。

這一系統從(cóng)宏觀方面看(kàn)，由各級政府有關房(fáng)地産市場營銷的政策體(tǐ)系與内容(如(rú)房(fáng)地産産業政策、金融政策、财政政策等)以及社會經濟環境(如(rú)人(rén)口數量、收入水平等)等構成;從(cóng)微觀方面看(kàn)，包括房(fáng)地産市場的供應、需求和中介等。其次，房(fáng)地産市場營銷的運行是由輸人(rén)、過程及輸出三個部分(fēn)構成的一個系統。 這一系統包括兩個方面的内容:一是房(fáng)地産市場營銷策劃系統運行中資源的輸人(rén)和輸出， 二是房(fáng)地産市場營銷策劃系統戰略的輸人(rén)和輸出。

 (2)整體(tǐ)性

  房(fáng)地産營銷策劃的整體(tǐ)性可(kě)以從(cóng)縱向和橫向兩個角度來(lái)理(lǐ)解。從(cóng)縱向看(kàn)，一方面，由于房(fáng)地産商品價值大(dà)、房(fáng)地産市場地域性強以及信息不暢通的特點，使房(fáng)地産商品在流通領域停留的時間比較長，長達數年(nián)是正常現象。僅整個銷售過程而言，都(dōu)要經曆預售、銷售中期以及銷售後期三個時期。這就(jiù)要求不同時期的房(fáng)地産營銷策劃活動和方案具有前後連貫性。另一方面，房(fáng)地産營銷策劃過程本身(shēn)也具有整體(tǐ)性。從(cóng)房(fáng)地産市場研究，經過市場細分(fēn)和目标市場的選擇，到房(fáng)地産市場競争戰略和品牌戰略的确定、顧客關系的管理(lǐ)，再到産品策略、價格策略、營銷渠道策略以及促銷策略的制定，就(jiù)是前後一氣呵成的過程。而且任何一個方面的變化，往往牽涉到其它方面的改變。從(cóng)橫向看(kàn)，房(fáng)地産市場營銷策劃計(jì)劃的制訂和實施不僅涉及房(fáng)地産開發企業内部營銷、财務、工(gōng)程質量管理(lǐ)以及材料采購(gòu)等部門(mén)，也需要銀行、設計(jì)部門(mén)、工(gōng)程建設承包商以及建築材料和房(fáng)屋設備供應企業等外部企業的配合。

  (3)政策和法律的敏感性

  從(cóng)法律角度看(kàn)，首先房(fáng)地産商品流通的實質是産權的流轉，而不是房(fáng)地産商品實體(tǐ)的移動，在房(fáng)地産商品産權流轉的過程中需要有法律的保障，其次，房(fáng)地産商品因使用周期長，同一房(fáng)地産商品在其使用期内，産權可(kě)能多次轉移;再次，在法律形态上，房(fáng)地産商品的産權表現爲所有權、使用權、租賃權、抵押權以及典權等形态，不同形态的權益包含的權利義務關系不同，涉及的法律條款也不一樣，在營銷時需要加以特别注意。同時，在房(fáng)地産經濟活動中，房(fáng)地産商品的使用權和所有權都(dōu)可(kě)用于抵押、典當和信托等。  所有房(fáng)地産權屬在登記、轉移而完成房(fáng)地産交易時，都(dōu)需要法律提供保障。因此，房(fáng)地産營銷策劃與法律制度有密切的聯系。從(cóng)政策角度看(kàn)，房(fáng)地産業對國(guó)民(mín)經濟發展的重要作(zuò)用以及房(fáng)地産在國(guó)民(mín)财富和社會經濟生(shēng)活中的地位，決定了政府必然通過各種形式對房(fáng)地産市場進行調控，這一方面減弱了房(fáng)地産市場運行的自(zì)由程度;另一方面，也使房(fáng)地産市場的供求狀況和變化趨勢受政策的影(yǐng)響很大(dà)，比如(rú)寬松的貨币政策和财政政策往往帶來(lái)房(fáng)地産商品的供需兩旺。因此，無論是對房(fáng)地産市場供求關系的判斷，還(hái)是營銷策略的制定，都(dōu)必須密切注意與房(fáng)地産市場相(xiàng)關的政策現狀及其變化趨勢。